暢達學術論文網歡迎您光臨!
學術論文發表
《住宅與房地產》雜志論文

淺議政府職能部門在物業交接中的作用

2019-6-10 15:57:21 | 瀏覽241次 | 《住宅與房地產》論文 | 全部雜志
  目前在我國 ,特別是北京 、上海 、深圳等大中城市 ,物業管理小區新舊物業 管理 公 司在管 理權 交接 過程 中爆 發激烈的群體性矛盾糾紛 ,甚 至武 力相爭 ,對簿公堂 ,這些問題關系到物業管理公司 、業主、開發商等各方利 益 ,涉及小區的穩定和社會的安定。
  造成這種現象主要有以下幾個方面因素 :
  1、隨著許多樓盤樓齡的越來越長 ,物業的配套設施設備斷老化 ,物業的環境和新建樓盤形成明顯代差 ,業主反應較大 ;
  2、小區全體業主和物業企業服務人員的專業知識 、信息不對等 ,長期積累的矛盾越來越多 ;
  3、在物業服務市場化的招投標活動中雙方權利和義務不對等 ,業主委員會擁有相應的權利 ,卻不能承擔相應的經濟責任
  4、歷史遺留問題很難解決 ,給物業管理服務造成了一系列的矛盾和糾紛 ,以各種理由拒不退出 ;
  5、物業企業人工成本成倍增加 ,物價指數也不斷上漲 ,企業的生存壓力越來越大 ;
  6、現階段物業服務市場競爭不規范 、 規則不完整的情況下 ,物業企業盲目進行市場競爭 ;
  7、相關法規應細化 ,政府職能部門的監督機制和處理解決類似糾紛的措施不健全 。 通過大量的案例分析認為 ,除了物業管理小區全體業 主對物業管理服務以及專業知識的認知等因素以外,政府職能部門在召開業主大會和管理權交接過程中應起到重要作用。
  首先 ,根據 《物業 管理 條例 》第十一條規定 ,物業管理小區管理權交接之前應是召開業主大會 ,決定選聘和解聘物業服務企業事項 ,以及各地方法規規定的招標事項 ; 《物業管理條例》第 二十條 規定 ,業主大會 、業主委員會應接受居民委員會指導和監督 :住房和城鄉建設部制定的 《業主大會和業主委員會指導規 則 》第六條規 定 ,物業所在地的區 、縣房地產行政主管部門和街道辦事處 、 鄉鎮人 民政 府負責 對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協 助 ,負責對 業主大會和 業 主委 員會 的 日常活動 進行 指導和監督。 因此 ,在物業管理小區召開業主大會時 ,政府職能部門應派出懂得物業管理法規以及專業知識的人員現場進行引導和解決相關問題 :
  重點一 :業主大會議題的合法性 、合理性 ,按照上述法規給予指導意見 :
  重點二 : 對每一位業主領取表決票或意見書時履行監督職責 ,核實領票業主的身份 ,做好領投票的登記工作 ,確保每一位業主表達意愿的 真實性 ;
  重點三 :統計業主大會表決結果時 ,確保統計結果的準確性 ;
  重點四 :物業企業作為合同的主體 ,在業主大會表決期間可以舉證對業主表達意愿的真實性質疑 ,政府職能部門應立即給予核查并回復 。
  其二 ,按照 <中華人民共和國招投標法 >以及各地方招標法規規定的對業主委員會在招標過程中給予指導和監督 。
  其三 ,最高法院 《關于審理物業服務糾紛案件 具體應用法律若干問題的解釋第10條規定 :物業服務合同的權利義務終止后 ,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域 、交接物業服務用房和相關設 施 ,以及物業服務所必需的相 關 資 料和 由其 代 管 的 專 項 維修 資金的 ,人民法院應予支持 。物業服務企業拒絕退 出 、交接 ,并以存在事實上的物業服務關系為由 ,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物 業費的 ,人民法院不予支持。
  因此 ,業主委員會和新選聘的物業企業應及時向政府職能部門備案及報告 ,政府 職能部門應考慮小區的穩定和社會的安定因素 ,及時按照住房和城鄉建設部制定的 《業主大會和業主委員會指導規則 >第六十 一條 規定 ,召開由區、縣房地產 行政 主 管部 門、公 安派 出所 、居 民委 員會 、業主委員會和 物業服務企業等方面代表參加的物業管理 聯席會議 ,主要是對業主大會召開過程 、表決結果、 招標過程是否合 法、 管理權給予確認 :協調解決物業管理小區管理權交接的問題 ,并制定物業管理小區管理權交接時出現問題的處理方案。
  總之 ,物業管理小區管理權交接的問題需要政府職能部門或第三方的提前介入 ,加大監管機制 ,把這個社會化的問題通過一個良性的管理 循環來控制和監督 ,提供一個公平的競爭環境。
  作者:雄偉
  投稿咨詢:吳編輯 QQ 843337345 微信:13504932509
本文是《住宅與房地產》雜志正式刊出的論文,僅供個人學習參考,請勿轉載、抄襲或作其他用途!
上一篇:BIM技術在三湘住宅中的應用 [優秀論文]